Вложение средств в за границей. Инвестиции в недвижимость за рубежом: что нужно знать? Таиланд — круглогодичный курортный сезон

⁰

Угроза нового мирового финансового кризиса, инфляция и резкие колебания валютного курса заставляют инвесторов искать стабильные варианты вложения денег. Одним из таких вариантов являются инвестиции в зарубежную недвижимость.

Сегодня для инвестора, желающего осуществить инвестиции в недвижимость, доступно множество вариантов.

Для правильного выбора объекта недвижимости стоит учитывать несколько важных критериев:

расположение объекта;
популярность района;
тип бизнеса;
перспективы развития бизнеса .

К основным видам недвижимости для инвестирования относят:

дома или квартиры для проживания;
дома или квартиры для сдачи внаем;
офисы;
торговые центры;
туристические отели;
общежития для студентов.

Необходимо определиться, планируются инвестиции в недвижимость зарубежную или отечественную.

Дома или квартиры для проживания

Наиболее простой — это покупка недвижимости для проживания. При выборе такого объекта необходимо руководствоваться удобством и имеющимися у инвестора предпочтениями.

Необходимо определиться со следующими основными вопросами:

дом или квартира;
новостройка или вторичное жилье;
город или сельская местность;
ремонт возможен или нет.

У каждого есть свои предпочтения, но важно помнить, что в этом доме придется жить, возможно, продолжительное время, поэтому спешить с выбором не стоит.

Совет! Возможно, стоит на некоторое время арендовать недвижимость, которую предполагается купить и определиться окончательно с ее преимуществами или выявить недостатки.

Дома или квартиры для сдачи внаем

Рассматривая вопрос покупки дома или квартиры для сдачи в аренду, нужно учитывать, что дом, расположенный в малонаселенной области, скорее всего не будет пользоваться успехом у арендаторов. Жилой объект в крупном городе также может не пользоваться спросом из-за стоимости аренды, налогов, спроса на аренду жилья.

Инвестирование в покупку офисов

Офисы. По мнение многих инвесторов — наиболее перспективный вид вложения финансовых средств. Вложить деньги в экономически развитую или быстро развивающуюся страну является перспективным видом инвестирования, так как спрос на офисную недвижимость здесь стабильно растет.

Совет! Стоит рассматривать покупку офиса в большом небоскребе в центре Лондона, спрос на такое помещение гарантирован, но не стоит забывать и о других крупных городах.

Инвестиции в покупку торгового центра

Необходимо помнить, что высокая цена магазина может не окупиться, так как стоимость магазинов растет, особенно в оживленных районах, а прибыль магазина стабильна и прежде, чем принимать решение о покупке, стоит оценить предстоящие траты.

Покупка туристического отеля

Так же, как и с покупкой магазина, необходимо тщательно проанализировать все затраты и предполагаемую прибыль. Стоит просмотреть данные о наполняемости номеров в различные времена года, изучить состояние здания и систему управления отелем.

Общежития для студентов как объект инвестиций

Выгодность такого рода инвестиций определяется качеством управляющей компании, которая занимается сдачей в аренду комнат общежития. Это один из наиболее прибыльных, хотя и несколько экзотичных вариантов вложения в недвижимость.

Плюсами такой инвестиций является то, что нет нужды осуществлять самостоятельно управление этим видом недвижимости, а так же пока в мире популярно образование, общежития пустовать не будут.

Особенности инвестирования в зарубежную недвижимость

На планете существует множество интересных мест, достойных внимания инвесторов.

Рассмотрим некоторые вопросы инвестирования в таких странах как:

Великобритания;
Эмират Дубай;
Казахстан;
Кипр;
Франция.

Совет! Обязательно изучите законодательство и систему налогообложения в стране, в которой планируется покупка недвижимости.

Инвестиции в недвижимость в Англии — одни из наиболее надежных в мире. Так как страна расположена на острове, то земля является ограниченным ресурсом, растущим в цене. Великобритания предлагает инвесторам вложения в различные виды недвижимости.

Инвестиции в немецкую недвижимость лучше осуществлять тем инвесторам, которые любят стабильность и порядок и предпочитают получать доход от аренды. Германия по праву считается раем для арендодателей, так как более половины населения живет в арендованных квартирах. При покупке коммерческой недвижимости стоит обращать внимание на покупку площадей в больших торговых центрах.

Совет! При покупке недвижимости всегда стоит подумать, насколько быстро в случае необходимости ее можно будет продать. Ситуация может меняться и деньги, которые сегодня не нужны, завтра могут понадобиться.

Инвестиции в недвижимость в Дубае имеют множество преимуществ:

курортный регион;
государственные гарантии и прозрачный процесс оформления сделок;
высокая прибыль и возможность перепродажи объекта недвижимости еще на этапе строительства;
высокие арендные ставки и, следовательно, высокие доходы от аренды недвижимости;
резидентская виза для владельца недвижимости и его семьи;
хорошие перспективы роста экономики региона.

Дубай является одним из наиболее динамично развивающихся регионов мира. Недвижимость здесь можно подобрать на любой вкус. Но совсем не на любой кошелек. Это регион для инвесторов с высокими финансовыми возможностями.

Для состоятельных инвесторов могут быть интересны и инвестиции в недвижимость в США. Особенностью приобретения недвижимости в этой стране является то, что приобрести ее можно, не выезжая из своей страны.

В этом случае сделку проведет специальная компания и ордер на собственность будет выслан по почте. Управлять купленной таким образом недвижимостью можно также удаленно. Управляющая компания сама найдет клиентов на аренду, заплатит все налоги, сделает при необходимости ремонт и выполнит другие необходимые действия. Инвестиции в недвижимость США позволяют получать прибыль, не выходя из дома.

Для тех, кто видит перспективы в развитии экономик стран СНГ, существуют такие инвестиции-недвижимость Казахстана. Успехи в экономике и стимулировании в этой стране наиболее высокие среди всех стран постсоветского пространства, за исключением стран Прибалтики.

В стране есть современная налоговая система, стабильная банковская система и эффективно работающая система поддержки бизнеса. Перспективы инвестиций в эту страну в далеком будущем могут оказаться прибыльными. Но все же эти инвестиции для тех, кто готов ждать прибыль много лет.

Для любителей беззаботной жизни подойдут инвестиции на Кипре.

Инвестирование в Кипр имеет два направления:

Кипр;
Республика Северного Кипра.

Инвестиции в Кипр требуют больше финансовых средств, но и отдача от этих инвестиций также в перспективе будет увеличиваться. Инвестиции в республику Северного Кипра требуют меньших финансовых средств, но перспектив на быстрое экономическое развитие этой территории нет. Это спорная территория, которая практически не развивается. Нельзя назвать эту территорию и привлекательной для туризма. Туристические потоки на Кипр превышают в разы число туристов, посещающих Северный Кипр.

Совет! Как сказано выше, различайте эти две территории и помните. Инвестиции в Северный Кипр возможно и принесут высокую прибыль, но в очень отдаленной перспективе.

Инвестиции во Францию с принятием закона о повышении налогов на недвижимость и сверхдоходы значительно сократились. Богатые граждане Франции пытаются стать подданными близлежащих стран, и, тем не менее, продать или купить недвижимость во Франции все так же возможно. Особенностью французского рынка недвижимости является то, что стоимость объектов не сильно изменяется.

Купить во Франции, как и в других странах, можно различные виды недвижимости, в том числе и эксклюзивные:

поместье;
квартиру;
коммерческую недвижимость;
виноградники можно купить далеко не в каждой стране, но лучшие, безусловно, во Франции

Инвестиции в загородную недвижимость, несмотря ни на что, очень популярны и являются уникальным предложением на европейском рынке недвижимости. Желающих купить виноградники во Франции всегда было достаточно.

Совет! Инвестиция в недвижимость во Франции очень привлекательна, но и стоимость такого удовольствия велика. Если правильно выбрать объект инвестирования, то можно быть уверенным, что продать его потом будет не сложно, а цена, как минимум, не приведет к убыткам.

Инвестиции в недвижимость вообще, и за рубежом, в частности, относятся к классическому инвестиционному инструменту рыночной экономики, в который люди вкладывали свои свободные денежные средства на протяжении длительного исторического периода. В связи с этим, в ментальности большинства россиян сложился стереотип «исключительной выгодности» таких инвестиций и их высокой доходности. Так ли это на самом деле, и можно ли считать всерьез инвестиции в недвижимость за рубежом панацеей от периодических потрясений на финансовых рынках?

1 Инвестиции в зарубежную недвижимость – как средство сохранения капитала

Преследуют различные цели, важнейшими из которых являются: сохранение капитала, получение прибыли, диверсификация инвестиционного портфеля, покупка объекта для собственных нужд, получение вида на жительство. Мы не будем рассматривать все аспекты таких инвестиций, это удел целой серии статей, рассмотрим лишь этот процесс с точки зрения эффективности вложения денег и ответим на вопрос «Инвестиции в недвижимость за рубежом - доходно ли это? », а также рассмотрим некоторые «подводные камни» таких инвестиций.

Вопрос достаточно актуален, поскольку объем операций по приобретению недвижимости за рубежом, согласно данным Центробанка России, имеют тенденцию к серьезному росту. За период 2009-2014 г. объем капиталовложений в этот сегмент рынка вырос на 63 % – с 178 млн. до 484 млн. долларов США.

Причем, большинство наших соотечественников уже прошли «этап покупки дома на море за рубежом для личного пользования», и проявляют интерес к недвижимости на консервативных рынках Европы, как объекту инвестиций с целью сохранения денежных средств и получения дохода.

Среди всей совокупности покупателей, инвестирующих в зарубежную жилую недвижимость, россияне и жители СНГ занимают почетное четвертое место, уступая лишь инвесторам из Европы, Азии и северной Америки. При этом российские покупатели наиболее активны на рынке Европы, затем следует Ближний Восток и далее – страны Карибского бассейна.

Инвестиции в зарубежную недвижимость демонстрируют один из наиболее оптимальных показателей соотношения доходность/риск, а также имеют низкую корреляцию с другими классами инвестиционных активов. Иными словами, инвестиции в зарубежную недвижимость являются относительно надежным вложением денежных средств, особенно в период финансового кризиса. Как правило, рост цен на недвижимость превышает средний уровень инфляции, что позволяет инвестору сохранить свой капитал при минимальном риске. Поэтому, в большинстве случаев, владение объектами недвижимости за рубежом рассматривается инвесторами, как долгосрочный способ сохранения капитала. И, как показывает практика, даже в случаях падения цены на недвижимость в период кризиса и стагнации экономики, в долгосрочном периоде они восстанавливают свой докризисный уровень. Именно поэтому фокус инвесторов в последнее время смещается от задачи получения прибыли к сохранению инвестиционного капитала и снижению рисков.

2 Инвестирование в зарубежную недвижимость – как средство получения дохода

Прежде всего, давайте определимся, за счет чего можно получить доход от недвижимости за рубежом. Таких источников несколько:

1. Получение дохода за счет покупки объектов недвижимости

Получение дохода за счет покупки объектов недвижимости на первичном или вторичном рынке с последующей перепродажей объекта по более высокой цене. Доход формируется за счет роста капитализации (стоимости) объекта во времени, в том числе и роста стоимости ограниченного и не амортизируемого ресурса – земли.

Однако, покупка объекта на вторичном рынке недвижимости, с целью ее дальнейшей перепродажи, далеко не всегда оправдывает ожидания инвестора и не всегда выгодна. Во-первых, инвестиции с целью перепродажи должны быть длительными. Так, по данным опроса tranio.ru, российские инвесторы планируют перепродажу недвижимости в среднем в течение 5 лет, что предполагает «замораживание» капитала на относительно длительный срок. Во-вторых, сложность прогноза стоимости жилья в средне/долгосрочном периоде. Формирование цен на недвижимость за рубежом процесс многофакторный и определяется целым рядом его составляющих, как рыночного, так и не рыночного характера. Это политическая и экономическая ситуация в стране и в мире в целом, динамика и уровня спроса на недвижимость в регионе покупки, расположение и качество объекта, цена покупки и наконец, вид недвижимости и ее категория. Поэтому, трудно точно прогнозировать, какой срок потребуется, чтобы вы получили планируемый доход.

Но, на быстрый рост стоимости недвижимости после кризиса, я вам рассчитывать не советую. В целом, на большинстве рынков в настоящее время цены на недвижимость стабильны или варьируют в сторону незначительного роста или снижения.

Лишь в некоторых регионах отдельных стран этот рост превышает средние показатели. В среднем, при покупке отдельных небольших объектов, в зависимости от конкретных условий и страны, вы можете рассчитывать на рост цен на недвижимость порядка 3-5 % в год, в лучшем случае, в отдельных странах, до 7 %. При этом, динамика роста цены в разные годы может значительно варьировать.

Однако, если вы все же планируете инвестирование в зарубежную недвижимость с целью ее перепродажи, то эффективность своих вложений вы можете повысить за счет:

покупки объекта на первичном рынке на ранних этапах строительства, например, стадии закладки фундамента или рытья котлована. В таких случаях дисконт стоимости может достигать 15-20 %, что сделает вашу покупку более выгодной. Но, при этом значительно возрастают риски: не своевременная сдача объекта в срок или банкротство компании-застройщика. Инвестору при покупке строящегося объекта необходимо крайне внимательно изучать репутацию застройщика, историю компании, качество строительства и отделки, юридическую чистоту сделки и, конечно, страховать свои риски.
покупки залоговой недвижимости. Например, в некоторых странах, в частности Испании, в результате кризиса банками изъято за неуплату кредита большое количество объектов недвижимости. И банки продают ее со значительными скидками, что делает ее покупку весьма привлекательной.

2. Получение дохода за счет ренты (сдачи объекта в аренду)

С этой целью зарубежную недвижимость приобретает практически 76 % россиян в расчете заработать не только на росте стоимости недвижимости, но и сдаче объекта в аренду. Некоторые владельцы в расчете на получение максимальной прибыли от заграничной недвижимости, пытаются сдавать свой объект в аренду самостоятельно, без услуг посредников. На первый взгляд, выгода очевидна: вы экономите на оплате посреднических услуг компании. Но эта выгода умозрительна и на практике, зачастую, оборачивается убытками. Очень тяжело в незнакомой стране найти надежного арендатора, проверить его платежеспособность. Что делать, если арендатор задерживает оплату или нанесен ущерб (сломанная бытовая техника, испорчена мебель)? Все эти вопросы практически решить невозможно, если вы проживаете в другой стране, и постоянно контролировать своих арендаторов не имеете возможности. К тому же, существует языковой барьер, недостаточное знание законов страны, в которой находится ваша недвижимость.

Поэтому лучше все-таки обратиться в посредническую фирму, которая называется в большинстве стран управляющей компанией. Именно специалисты этой компании возьмут на себя обязанности сдачи недвижимости в аренду, контроль за оплатой проживания, оплатой коммунальных платежей, налогов и страховки, поддержанием порядка (уборка апартаментов, уход за садом, бассейном, подключение интернета и телефона и другие услуги). Стоимость услуг управляющей компании составляет от 10 % до 35 % от суммы арендной платы ежемесячно.

Рентная доходность недвижимости (отношение дохода от сдачи объекта недвижимости в аренду за год к его цене) варьирует в пределах 3-10 % и зависит от ряда факторов, важнейшим из которых является вид приобретённой недвижимости.

3 Доходность инвестиции в зарубежную недвижимость в зависимости от ее вида

1. Инвестиции в коммерческую недвижимость

Причины инвестиций россиян в коммерческую недвижимость разнообразны:

Как видно из диаграммы, в подавляющем числе случаев, такие инвестиции осуществляются с целью возможности ведения бизнеса за рубежом. Для этого приобретаются такие объекты, как доходные дома, гостиницы, магазины, производственные помещения. Удельный вес разных групп такой недвижимости приведен ниже.

Почему отели и доходные дома так привлекательны для наших соотечественников? Как правило, под впечатлением от отдыха в отелях за рубежом русские хотят приобрести такой же бизнес. Многие из них считают, что отельный и ресторанный бизнес относительно просты в управлении. Но это глубокое заблуждение. Они даже не представляют себе всех рисков и ответственности, связанных с приобретением отеля за рубежом. Это бизнес для профи: нужно набирать персонал, создавать привлекательный имидж, поддерживать инфраструктуру, налаживать закупки, создавать сайт, решать проблемы с постояльцами. Именно поэтому этих двух видов коммерческой недвижимости (отели и доходные дома) сторонятся опытные западные частные инвесторы, предпочитая офисную, логистическую, торговую и индустриальную недвижимость. Поэтому, если вы не имеете возможности привлечь к управлению такими объектами специализированные управляющие компании, то стоит серьезно задуматься о целесообразности инвестиций в такие объекты.

В большинстве случаев, инвесторы в коммерческую недвижимость предпочитают покупать недвижимость с уже действующим бизнесом. На мой взгляд - это оптимальный вариант для желающих иметь свой бизнес за рубежом, особенно для тех, кто предпочитает иметь максимально пассивный доход и не планирует личной занятости в купленном бизнесе. Этот вариант, безусловно, дороже относительно варианта покупки недвижимости и самостоятельного налаживания бизнеса, но в таком случае вы можете начать сразу получать доход, имея при этом, меньше финансовых рисков и дополнительных финансовых и временных затрат. Кроме того, работающий бизнес с реальной доходностью - это уже объект, имеющий повышенную ликвидность. Выбор за вами!

При выборе коммерческой инвестиционной недвижимости необходимо обращать внимание, как на ставку доходности, так и на прирост капитализации объекта. Например, среди различных типов коммерческих объектов в Англии максимальную совокупную доходность обеспечивают офисы, далее – промышленно-складские объекты.

Данные CBRE за (IV квартал 2013). Источник:

В Европе доходность в секторе офисной недвижимости в 2013 г. составила 7,2 %, торговой – 6,8-6,9 %, промышленной и складской – около 7 % (на зрелых рынках – 8,4 %).

В Европе, в частности в Германии, дополнительным плюсом инвестирования в коммерческие объекты является отсутствие государственного контроля за размером арендной платы. Владелец руководствуется лишь рыночной конъюнктурой в отличие от объектов жилой недвижимости, где существуют строгие ограничения на величину арендной платы (нормативы), что значительно сказывается на доходности объекта. Немаловажным фактором является и средний срок аренды – в этом отношении коммерческая недвижимость более предпочтительна, поскольку ее объекты сдаются, как правило, в долгосрочную аренду.

2. Инвестиции в жилую недвижимость

Инвестиции в жилую недвижимость – наиболее популярный вид зарубежных инвестиций россиян. С этой целью приобретаются жилые объекты различного вида и ценовой категории, от объектов эконом-класса (студио, апартаменты) до дорогой недвижимости (таунхаусы, индивидуальные дома, виллы), которые затем, в большинстве случаев, сдаются в аренду (см. Диаграмму). Не забывайте, что пустующая недвижимость принесет вам лишь убытки на любом рынке. Согласно данным портала Global Property Guide показатель рентной доходности в Европе составляет 3,5-5 %, варьируя по странам от 9,91 % в Македонии до 2,48 % в Греции. Рентный доход для жилья определяется множеством факторов: местоположением объекта (вплоть до улицы в каждом конкретном городе), состоянием и стоимостью недвижимости, типом объекта, грамотностью управления.

Совокупная доходность (ставка доходности + прирост капитализации) объекта жилой недвижимости в Европе в среднем в 2013 году составила 7,1 %, Великобритании – до 9 % в год. В ряде городов мира, этот показатель значительно выше (см. таблицу ниже).

4 Какой минимальный порог инвестиций в зарубежную недвижимость и есть ли альтернативные варианты инвестиций?

Минимальный капитал для инвестиций в жилую недвижимость составляет в зависимости от страны 40-100 тыс. евро и 350-500 тыс. евро в коммерческую недвижимость.

Если вы не имеете достаточной суммы или не планируете пользоваться недвижимостью лично, то возможны инвестиции в зарубежную недвижимость в форме приобретения пая в фонде недвижимости. Таких фондов (REIT) разных форм (ипотечные, долевые, гибридные) за рубежом достаточно много. Они инвестируют капитал участников фонда в разные виды недвижимости – жилые объекты, коммерческие (гостиницы, склады, офисы.) с последующим управлением ими (сдают в аренду, продают), получая доход.

Это даст вам ряд преимуществ:

возможность инвестировать относительно небольшую сумму;
отсутствие налога на недвижимость и затрат по ее содержанию;
возможность продажи своего пая практически в любое время;
значительно снизить риск.

Также, при отсутствии достаточного капитала для приобретения целого объекта, вы можете инвестировать в отдельные номера в отелях, парковки, в мини бары или магазины, парковочные места и даже в места на кладбищах. Причем, в Европе или Великобритании выбор таких инвестиционных объектов достаточно большой.

Я не рассматриваю, возможность приобретения недвижимости за рубежом по ипотеке (покупка недвижимость в кредит), это тема отдельной статьи, но если вы имеете возможность доказать свою платежеспособность банка – такая возможность существует. Во многих странах, например, в Испании, Кипре, Израиле недвижимость успешно продают по ипотеке. Кредит оформляется под 3,5-5 % годовых на срок до 30 лет с первоначальным взносом 30-50 % стоимости объекта. Дополнительным плюсом кредитования является доскональная проверка объекта кредитования банком, а также оптимизация налогообложения (расходы на выплату процентов банку уменьшают базу налогообложения по налогу на прибыль).

Итак, подведем итоги, сделаем выводы и сформулируем некоторые рекомендации:

Инвестиции в недвижимость за рубежом обеспечивают сохранение инвестиционного капитала. Они имеют низкую корреляцию с другими классами инвестиционных активов, тем самым снижают риск потери капитала в период финансового кризиса.
При правильном выборе объекта инвестиции и оптимального управления ним генерируется стабильный денежный поток, и вы можете рассчитывать на совокупную доходность (рост капитализации + ставка доходности) в среднем в пределах 5-10 % в год, в зависимости от страны и вида объекта. При этом, как правило, доходность инвестиций в коммерческую недвижимость, выше, чем в жилую недвижимость.
Доходность зарубежной недвижимости сопоставима с доходом от валютных депозитов в российских банках, но инвестиции в правильную недвижимость значительно надежнее депозитов и тем более ценных бумаг.
При выборе объекта и страны для инвестиций необходимо обращать внимание на перспективу прироста стоимости и доходности. К сожалению, на практике инвесторы концентрируются на одном показателе, выпуская из вида второй.
Объекты зарубежной недвижимости имеют низкую ликвидность (в лучшие времена, на зрелых рынках продажа недвижимости занимала 3-4 месяца, а при неблагоприятной конъектуре – поиск покупателя может занять год и больше).
Стратегия инвестора в зарубежную недвижимость должна быть рассчитана на долгосрочный период (не менее 5 лет); инвестирование в недвижимость не подходит инвесторам часто имеющих недостаток ликвидности или желающих знать точный уровень доходности инвестиций и риск вложения денежных средств.
Инвестиции в зарубежную недвижимость нуждаются в тщательной и серьезной предварительной подготовке. Учитывать необходимо множество факторов, причем касающихся не только объекта, региона, местоположения, а и такие, как уровень налогообложения, уровень безработицы и инфляции, степень обеспеченности жильем, уровень благосостояния жителей региона, инфраструктуру города, транспортную доступность, динамику рынка недвижимости региона, специфику законодательства, прогнозы аналитиков. Тщательно учитывайте все факторы, которые будут формировать спрос на недвижимость в будущем. Не руководствуйтесь эмоциями при покупке недвижимости, помните, что это только инвестиционный инструмент.
Выбирая объект для покупки в развитых странах, я бы рекомендовал обратить внимание на специализированную недвижимость, которая имеет хорошие перспективы. Например, пенсионный сегмент коммерческой недвижимости (дома для престарелых), студенческие общежития. Как правило, это объекты с полной заполняемостью, обеспечивающие владельцам на протяжении последних лет стабильный доход.

К частым ошибкам инвестора относятся:

Невнимание к расходам, особенно к скрытым и дополнительным расходам. Как владельцу объекта, вам в дальнейшем придется оплачивать все налоги и затраты по обслуживанию объекта. Поэтому, при оценке инвестиционной привлекательности объекта, необходимо учесть все затраты, которые вы будете иметь при покупке, владении и продаже объекта: налог на покупку недвижимости и сдачи ее в аренду, налог на прибыль от продажи, налог на личную собственность, а также все расходы по содержанию жилья. Не редки случаи, когда неучтенные затраты сводят весь доход от инвестиций на «нет». Так, например, во Франции налоги на прибыль от продажи объекта недвижимости составляют около 20 %, и чтобы получить от продажи, даже минимальный доход, необходимо, что бы рынок вырос на 25-30 %, на что уйдет, как минимум 4-5 лет.
Отсутствие стратегии продажи объекта в будущем (как и когда ориентировочно продавать). Необходимо выяснить, есть ли законы, которые ограничивают вывоз денег из страны.
Отсутствие финансового плана, отражающего все налоги и расходы на содержание недвижимости, с одной стороны, и приток денежных средств, с другой.

Таким образом, инвестиции в недвижимость за рубежом, при правильной стратегии инвестирования, позволяют инвестору сохранить свой капитал и получать регулярный доход.

Инвестиции на сумму $1 млн идеальны для начинающих инвесторов или для тех, кто не готов вкладывать в зарубежную недвижимость значительные средства. Несмотря на относительно скромный бюджет, его можно удачно вложить в небольшие объекты, генерирующие стабильный валютный доход. Вот пять наиболее интересных приобретений.

Жилье в Берлине

На $1 млн можно купить две-три квартиры в Берлине на этапе строительства. Сегодня жилье в крупнейшем городе Германии - одно из самых доступных среди известных европейских столиц. Спрос на аренду в городе стабильно превышает предложение: 70% берлинцев живут в съемном жилье, кроме того, здесь учится и работает множество людей со всего мира. Стартовая цена за небольшую квартиру-студию площадью 35-45 кв. м в столице Германии может составлять 200-250 тысяч евро, и ее всегда легко сдать и продать. Стоимость обслуживания недвижимости минимальна - немцы нетребовательны к наличию богатой инфраструктуры комплекса (бассейн, консьерж и т.д.). Соответственно, за нее не нужно платить, и для инвестора минимальные платежи управляющей компании - несомненный плюс.

В Германии рынок аренды жилья строго регулируется государством, поэтому постоянно повышать стоимость аренды не получится. Однако достоинством госрегулирования является то, что арендаторы живут в съемном жилье годами и не приносят собственнику головной боли. При сдаче жилья в Берлине можно смело рассчитывать на доход в евро в размере 3-4% годовых и прирост стоимости недвижимости на 5-7% в год.

Фото: Unsplash 2

Квартира на Кипре

Рынок недвижимости Кипра сейчас активно развивается: туда переезжают компании, состоятельные люди покупают недвижимость для получения паспорта ЕС или перевозят семьи с детьми для учебы в международных школах Пафоса и Лимассола. Кроме того, Кипр - хоть и курортное, но не особо сезонное направление, здесь практически круглый год тепло, многие прилетают сюда отдыхать даже на Новый год и часто приобретают жилье ради комфортного климата.

Сегодня в девелоперских проектах Лимассола, расположенных на первой береговой линии у моря, можно найти квартиры со всей инфраструктурой в бюджете €500 000-700 000 (площадь квартиры - 70-80 кв. м). Спрос на аренду жилья здесь очень высокий, квартиру можно сдать быстро и на несколько лет вперед. При долгосрочной аренде инвестор может получать доход в размере 5% годовых. Преимущество инвестиций в кипрскую недвижимость заключается в том, что ею можно пользоваться для собственного проживания, а потом быстро перепродать.

Фото: Unsplash

Коммерческая недвижимость в Европе

В Италии можно найти очень интересные и доходные коммерческие объекты, например, пиццерию стоимостью €800 000-900 000 с доходностью в валюте 7-8% годовых, в Испании - магазин или кафе в сегменте стрит-ритейла, в Германии - супермаркеты известных сетей, расположенные в небольших городах, по цене €1-1,2 млн и доходностью до 9% в год. Начинающие инвесторы, которые не готовы вкладывать больше €1-2 млн, инвестиции в подобные объекты считают наиболее комфортными. При инвестировании в коммерческую недвижимость важно, чтобы договор с арендатором был на долгий срок, а сам арендатор был известен и понятен инвестору.

Фото: Unsplash 4

Соинвестирование в девелопмент

Сегодня многие стали интересоваться проектами коллективных инвестиций в строительство жилой и коммерческой недвижимости в Европе. Например, минимальный взнос в проект строительства дома престарелых в Баварии составлял €500 000. Аналогичные предложения появляются редко, к ним со стороны инвесторов высокий интерес, поскольку доходность может достигать в среднем 20-25% годовых. Сроки реализации проектов домов престарелых составляют от 1,5 до 5 лет, поэтому инвесторы должны быть готовы ждать завершения строительства, чтобы потом начать получать прибыль.

В сегменте до $1 млн соинвестирование в девелопмент коммерческой и жилой недвижимости, как правило, представляет собой коллективные инвестиции.

Фото: Unsplash 5

Квартира на Манхэттене (Нью-Йорк)

Располагая бюджетом до $1 млн, можно купить на Манхэттене небольшую квартиру-студию на этапе строительства. Нью-Йорк является эпицентром финансовой жизни США, здесь представлено много банков и финансовых компаний, большинство сотрудников корпораций арендуют квартиры, и покупка апартаментов может стать прекрасной и доходной инвестицией.

Приобретая жилье этапе строительства, покупатель получает прибыль с прироста стоимости квартиры, сдать ее в аренду или перепродать не составит труда. Благодаря низким ставкам по кредиту, инвестор может купить недвижимость в ипотеку и за счет арендных платежей погашать кредит. Следуя этому сценарию, многие жители Манхэттена и американские бизнесмены заработали миллионы долларов. Рынок аренды в США очень динамичный, цены на жилье высокие - студию можно сдать за $4000-5000 в месяц. При этом спрос всегда превышает предложение, так как Манхэттен - совсем небольшой район для того количества людей, которые хотят здесь жить.

Владимир Сильченко

Добавить в избранное

Приветствую! Многие ругают Роберта Кийосаки за то, что его рекомендации далеки от российской реальности. Основной упор автор книг-бестселлеров делает на инвестиции в недвижимость. Но в России далеко не все инвесторы могут себе позволить вложения от $50 000.

Тем не менее, покупка квадратных метров остается одним из самых популярных и надежных способов сохранить и . При должном умении конечно же.

И сегодня я хочу рассказать о том, с чего можно начать вкладывать в недвижимость, какие способы есть, какие страны и города все чаще привлекают инвесторов и почему Россия и Москва не входят даже в первую «тридцатку».

Пожалуй это первое, что приходит на ум если вы решили вложить свои деньги в недвижимость. На первый взгляд тут все просто: инвестор покупает конкретную квартиру (дом, торговую площадь, офис, склад или просто место на парковке).

Заработать на такой инвестиции можно двумя способами:

Сдавая недвижимость в аренду (посуточно, помесячно или на длительный срок). Такие инвестиции называют «рентными»
Купив актив по более низкой цене, а продать по более высокой (спекулятивный доход)

Есть даже профессиональные инвесторы, которые приобретают недвижимость на пике кризиса по минимальной цене и продают ее через несколько лет по максимальной. Но как правило неподготовленного инвестора ждет более пессимистичный сценарий.

У вас есть приличная сумма денег, которую вы решаете вложить, чтобы получать стабильный . Вы советуетесь со своими знакомыми и все как один твердят: только в недвижимость! Ведь каждый знает, что в России «уникальный рынок» и здесь недвижимость только растет в цене (во всяком случае, так считает абсолютное большинство).

Не долго думая (ну или мучительно долго) вы все же решаетесь на покупку квартиры (потому что, как правило, у частного инвестора денег нет). Находите приемлемый для себя вариант и покупаете «однушку». Возможно даже делаете в ней «евроремонт» и наконец, начинаете искать для нее жильцов.

Вот тут то, как правило, и начинаются проблемы. Оказывается что район, в котором вы купили квартиру, имеет плохую транспортную доступность и не развитую инфраструктуру. Из-за этого жильцы не задерживаются в вашей квартире более двух месяцев. В итоге получается, что две трети года эта квартира пустует, а вам остается только платить за коммуналку и проклинать тот день, когда вы решились на покупку рентной недвижимости.

Вы даже рассматриваете вариант избавиться от этой обузы, но тут, как назло, оказывается что сейчас на рынке спад и за те деньги, которые вы потратили на квартиру и ремонт продать ее нереально.

Нет, я не хочу вас напугать. Просто помните о том, что подобный сценарий наиболее вероятен. Особенно если вы абсолютный новичок в этой теме.

Достоинства

Инвестиции в недвижимость считаются одними из самых надежных. Для большинства людей жилье – предмет первой необходимости. Актив может упасть в цене, но не может обесцениться полностью. В отличие, от тех же акций или
В цена недвижимости растет
Вложения в недвижимость это понятные «реальные инвестиции» (есть люди, для которых это очень важно).

Недостатки

Высокий порог входа (цена однокомнатной квартиры в Москве стартует с 3 млн. рублей)
Низкая ликвидность (процесс конвертации квадратных метров в наличные может занять от двух месяцев до нескольких лет)
Интерес для инвестора представляет лишь недвижимость в крупных городах России или
Дополнительные расходы на содержание (коммунальные платежи, ремонт и покупка мебели, налоги с дохода от сдачи в аренду)
Необходимость активного управления (поиск арендаторов, решение текущих проблем, проверка состояния недвижимости). За рубежом управление можно передать специализированным компаниям, что приводит к дополнительным расходам
Сравнительно низкая доходность. Сдача жилой недвижимости в Москве приносит инвестору около 5-6% годовых в рублях (за вычетом всех расходов)
строительства (деньги уже вложены, а готового объекта нет) и физической порчи объекта (пожар, взрыв газа).

Способ №2: покупка фондов недвижимости

Конечно же, существуют альтернативные варианты. И в России, и за рубежом существуют фонды, специализирующиеся исключительно на инвестициях в недвижимость.

У нас это, как правило, закрытые . Например, ЗПИФН «Сбербанк – Жилая недвижимость 2» вкладывает средства вкладчиков в покупку прав по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных домов (на этапе получения разрешения на строительство) в Москве и ближнем Подмосковье. После ввода в эксплуатацию готовых домов квартиры продаются, а ПИФ фиксирует доход.

За рубежом фонды недвижимости называются REIT (Real Estate Investment Trust). REIT аккумулируют деньги вкладчиков, покупает на них недвижимое имущество и затем управляет им. Доходность фонда складывается из роста стоимости долей и платы от сдачи недвижимости в аренду. 90% полученного дохода REIT выплачивает пайщикам в виде дивидендов.

Еще удобней вкладываться не в , а в инструмент , который может даже объединять несколько таких фондов и при этом свободно котируется на бирже.

Именно ETF предлагает инвесторам максимальную диверсификацию вложений. Например, Vanguard REIT Index ETF инвестирует в индекс, включающий 110 акций инвестиционных трастов недвижимости США. А биржевой фонд SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF следует за индексом, куда входит 208 акций тех же трастов, но уже из 23 стран мира.

Достоинства

Отсутствуют риски и расходы, связанные с управлением физической недвижимостью
Многие фонды недвижимости выплачивают рентный доход
Низкий порог входа (стоимость пая начинается со $100-$1000)
Отличная диверсификация (деньги вкладываются не в один объект, а сразу в несколько)
Ликвидность фондов гораздо выше, чем ликвидность физической недвижимости. Срок продажи пая открытого взаимного фонда составляет 3-4 дней (и мгновенно для ETF)
Возможность для российского инвестора инвестировать в недвижимость за рубежом.

Недостатки

Существует риск волатильности фонда (пай может как падать, так и расти в цене)
Для инвестиций в зарубежные фонды необходимо хорошее знание английского языка и подтверждение легальности своего дохода.

Способ №3: покупка акций компании, которая владеет недвижимостью

Расцвет фондов и ETF привел к тому, что вариантов вложений в акции компаний недвижимости на рынке сейчас мало. Здесь инвестор вкладывает средства в акции одной компании, рассчитывая на рост ценной бумаги в будущем.

Например, в России можно приобрести обыкновенные акции «Группы компаний ПИК», торгуемые на Московской бирже. Цена одной акции на конец марта 2016-го составляла 253,2 рубля (номинал – 62,5 рубля). Купить акции компании можно через Saxo Bank, «УНИВЕР Капитал», Промсвязьбанк, и «Фридом Финанс».

«Группа компаний ПИК» — ведущий российский девелопер в сегменте жилой недвижимости (в основном, в Москве и МО). На рынке работает с 1994 года (строит и реализует жилье эконом-класса).

Достоинства

Низкий порог входа
Нет расходов, связанных с управлением физической недвижимостью

Недостатки

Высокие риски
Низкая ликвидность
Плохая диверсификация

Какой из этих трех вариантов предпочесть — каждый должен решить для себя сам. А для того, чтобы выбор был более наглядным, в ближайшее время я подготовлю статью, в которой на конкретном примере рассчитаю и сравню доходность, которую могли бы дать каждый из этих вариантов.

Куда инвестируют россияне?

В 2016-м объем сделок российских инвесторов в зарубежную недвижимость упал на 9,6% по сравнению с предыдущим годом: $870 млн. по данным ЦБ. Замечу, что это минимальное значение за последние восемь лет.

Но итоги 2017 года показывают, что интерес россиян к «квадратным метрам» за рубежом потихоньку просыпается. Правда, сейчас мы больше ценим стабильность, а не доходность инвестиций.

По данным Аналитического центра портала Prian.ru спрос на квартиры и дома за границей уверенно восстанавливается. Недвижимость как объект инвестиций возвращает потерянные с начала кризиса позиции.

По итогам первого квартала 2017-го ТОП-20 популярных для покупки недвижимости стран выглядит так: Испания, Италия, Болгария, Греция, Германия, Чехия, Черногория, Франция, Финляндия, Кипр, США, Словения, Турция, Таиланд, Латвия, Великобритания, Доминиканская Республика, Хорватия, Швейцария и Португалия.

По сравнению с 2016-м в России вырос интерес к инвестициям в словенскую недвижимость, а также в тайскую и кипрскую. А вот спрос на Турцию, Португалию, США и Латвию, напротив, упал. Замечу, что популярный некогда Дубай в ТОП-20 сегодня даже не входит.

В конце прошлого года эксперты крупнейшего каталога зарубежной недвижимости Tranio провели серьезное исследование. Они изучили динамику цен на недвижимость в 26 городах Европы за последние восемь лет. И назвали самые перспективные регионы для инвестиций в жилую недвижимость в 2017 году.

Чтобы зарабатывать на квадратных метрах, не нужно знать 25 супер стратегий. Частные инвесторы практикуют всего два способа инвестировать в зарубежную недвижимость. Ниже рассмотрим перспективные варианты для каждого из них.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Вариант №1. «Купил – отремонтировал – продал подороже»

Такой тип инвестиций называется редевелопментом. Суть: купить , сделать в ней ремонт, подождать год-два и продать с наценкой. Еще один способ быстро заработать на росте цен — инвестировать в строительство жилой недвижимости на начальном этапе и перепродать актив после сдачи в эксплуатацию.

С чего начать? Выбрать рынки, которые находятся в фазе восстановления. Это города, страны или регионы, где цены недавно сильно упали, но уже начали уверенно расти.

Для краткосрочных инвестиций в 2017-м эксперты Tranio рекомендуют восемь европейских городов: Дублин, Мадрид, Братиславу, Софию, Барселону, Бухарест, Лиссабон и Варшаву.

Румыния

Как ни странно, самым перспективным рынком в 2017 году эксперты считают Бухарест. С 2008 по 2016-й цены на жилье здесь упали на 35,4%. А с 2014-го рынок начал активно восстанавливаться. В позапрошлом году продажи жилья в Румынии достигли максимума с 2007-го.

Почему стоит покупать?

Позитивная динамика поддерживается экономическим ростом в стране. В 2015-м ВВП Румынии вырос на 3,7% (это один из лучших показателей в Европе).

Испания

Среди международных инвесторов Бухарест – не самое любимое направление. Наиболее востребованными рынками, по оценкам Tranio, останутся Барселона и Мадрид.

С 2008-го цены на жилье в Мадриде упали на 23,3%. И начали расти лишь в 2015-м. К концу прошлого года средняя цена квадратного метра поднялась до 2900 евро.

В Барселоне рынок недвижимости «коснулся дна» в 2013 году. И в последние два года цены на жилье уверенно растут. В III квартале один квадратный метр барселонской недвижимости оценивался в 3 667 евро.

Почему стоит покупать?

В Испании отмечают высокий спрос на жилье на фоне растущей экономики, сокращения безработицы и низких ставок по ипотеке. Все это будет толкать цены на недвижимость вверх. Особенно в Барселоне и Мадриде.

Вариант №2. Недвижимость для сдачи в аренду

Долгосрочные вложения подразумевают инвестиции в стабильные рынки. Такую недвижимость можно сдавать в аренду и получать небольшой, зато гарантированный доход.

Результаты анализа Tranio показали, что с 2008 года цены на жилье не падали в Лондоне, Вене, Берлине, Люксембурге, Хельсинки и Стокгольме. Причем, в первых трех европейских столицах цены на жилье непрерывно росли с 2008 по 2016 год. Эксперты уверены, что недвижимость там будет дорожать вплоть до 2020 года.

Германия

После кризиса недвижимость в немецкой столице выросла почти в три раза — с 1 610 евро до 4 613 евро за кв.м. Причины высокого спроса на жилье в Германии: рост населения, дешевая ипотека (1%) и сокращение уровня безработицы. Объемы строительства не успевают удовлетворять потребность в квадратных метрах.

По оценкам аналитиков спрос на берлинскую недвижимость (особенно на первичном рынке) будет серьезно превышать предложение. А значит, цены и дальше будут расти.

Великобритания

За восемь лет цены на лондонскую недвижимость выросли на 84%!

Плюсы инвестиций в недвижимость Великобритании (средняя доходность от сдачи в аренду составляет около 8% годовых):

Безопасность (английское право – эталон надежности во всем мире)
Выгодный курс английского фунта
Гарантированная доходность в течение нескольких лет

Варианты выгодных инвестиций:

Апартаменты в студенческих общежитиях Лондона и других крупных городах Великобритании стоимостью от 50 тыс. фунтов стерлингов
Жилые резиденции в мегаполисах стоимостью от 75 тыс. фунтов стерлингов
Парковки в крупных городах стоимостью от 20 тыс. фунтов стерлингов

Австрия

По данным Австрийского национального банка жилье в Вене за восемь лет подорожало на 70,7%. Сейчас квадратный метр в столице Австрии стоит от 4 до 11 тысяч евро.

Как и в Германии, 80% жителей Вены привыкли снимать, а не покупать жилье. Поэтому международные инвесторы охотно вкладывают деньги в местную недвижимость для получения пассивного дохода.

В 2017-м году ипотечные ставки в Австрии, скорее всего, останутся низкими (около 3% годовых). А спрос на квадратные метры будет по-прежнему выше предложения.

Инвестиции в российскую недвижимость

Если совсем коротко, то в 2017 году эксперты не рекомендуют инвестировать в недвижимость в России. Даже «золотая» Москва не вошла в ТОП-30 европейских столиц, привлекательных для инвесторов из-за рубежа. В 2015-м году доля иностранного капитала в общем объеме инвестиций составляла около 15%. К концу 2016-го эта цифра упала до 4%.

Что происходит на рынке российского жилья?

В последние месяцы цена на нефть подскочила выше $50 за баррель, а рубль серьезно укрепился. Однако ожидаемого всплеска спроса на квадратные метры не произошло. Скорее, наоборот, показатели нынешнего февраля оказались хуже прошлогодних.

Еще один тренд 2017 года: большая часть сделок на вторичном рынке Москвы сегодня совершается по обмену. Это когда новое жилье приобретается одновременно с продажей старого. Основной причиной аналитики считают снижение платежеспособного спроса населения.

Людей с «живыми деньгами» на руках становится все меньше даже в Москве. Для сравнения: в 2014-м доля альтернативных сделок на вторичном рынке жилья составляла 60-70%. В 2017-м она подскочила до 90%.

Платежеспособный спрос исчерпал себя уже к осени прошлого года – традиционной «золотой поре» для продавцов и риелторов. Покупатели не испугались ни отмены льготной ипотеки, ни прогнозируемого повышения цен на квартиры с 1 сентября, ни .

Не спасли от застоя на рынке и традиционные новогодние скидки. Зимой застройщики сбрасывали с начальной цены по 20-25%, хотя обычно дисконт не превышает 10%. К концу 2016-го квадратный метр в Москве подешевел на 5%: с 180 000 за кв.м до 170 000 за кв.м.

В долларовом эквиваленте цена осталась почти той же: около $2700 за кв.м. К слову, долларовые цены на столичную недвижимость опустились до уровня 2004 года. А ведь в предыдущие кризисы «квадрат в баксах» хотя бы частично отыгрывал ослабление рубля.

Эксперты отмечают еще одно отличие от прошлых кризисов. И в 1998-м, и в 2008-м рынок недвижимости достигал ценового дна за один-два года и восстанавливался за три-четыре. Сейчас же цены снижаются и спустя три года после начала кризиса. Многие эксперты прогнозируют дальнейшее сползание цен на 5-7% ежегодно вплоть до 2019 года.

«Чересчур много» не бывает «дорого»

Объем предложения на рынке московской первички в 2016-м вырос до исторических максимумов. Были побиты все рекорды по количеству введенного в эксплуатацию жилья. По данным «ИРН-Консалтинг» на начало 2017-го полный объем предложения по столичной первичке составил 7,5 млн. кв.м (Подмосковье + апартаменты в Москве + новостройки).

И предпосылок к снижению объемов строительства пока нет. Дело в том, что в 2012—2013 гг. закончилась ревизия инвестконтрактов. И девелоперы «захватили» кучу крупных площадок. По-хорошему, на фоне падения покупательского спроса объемы строительства нужно сокращать. Но работа над новыми проектами занимает несколько лет. И остановить запущенный процесс быстро не получится.

Произошло неизбежное затоваривание рынка. Один из верных признаков затоваривания: девелоперы не успевают распродавать квартиры в новых домах на стадии строительства. В результате уже в готовых новостройках есть свободные квартиры. Доля непроданного к моменту ввода в эксплуатацию жилья выросла с 20% до 30%.

Да, квартиры в новостройках по-прежнему дорожают к моменту ввода комплексов в эксплуатацию. Но если раньше они «набирали» по 30-50%, то сейчас разница между «котлованом» и «заезжай и живи» составляет всего 10-15%.

Эксперты в сфере недвижимости прогнозируют, что рынок жилья достигнет ценового «дна» лишь в 2018—2019 гг. Никаких предпосылок для роста цен в ближайшем будущем нет. Причем, стоимость жилья в новостройках будет падать быстрее, чем на вторичном рынке.

Кстати, на вторичке спросом пользуется «средняя» недвижимость: кирпичные дома типовой постройки и «сталинки». Другими словами, люди стараются найти недорогие, но более-менее качественные варианты.

Что будет дальше?

Я согласен с мнением руководителя компании «Индикаторы рынка недвижимости» Олегом Репченко. В своем докладе на форуме «Недвижимость от лидеров» он высказал интересную мысль.

До 2014 года недвижимость в столице была безумно дорогой и перецененной. Ее могли купить лишь люди даже не со средним, а с высоким уровнем дохода. Состоятельные покупатели и формировали основной спрос на недвижимость. Рынок жилья был оторван от населения из-за небольших объемов предложения и заоблачных цен.

Сейчас же в Москве сложилась уникальная ситуация. Гигантские объемы строительства вынуждают застройщиков продавать жилье «простым смертным». Что возможно только при адекватных ценах на недвижимость любого класса.

Произошло насыщение рынка. И московские квартиры из предметов роскоши по чуть-чуть превращаются в обычные квадратные метры. Времена, когда по цене «трешки» в спальном районе Москвы можно было купить шикарный пентхауз в Софии или Варшаве, похоже, остались в прошлом. Если не навсегда, то точно — на ближайшие годы.

А что Вы думаете по поводу инвестиций в недвижимость: зарубежную и российскую? Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Инвестиции в недвижимость во всем мире относятся к одному из классических инструментов получения прибыли. Некое лицо вкладывает деньги в строительство или покупку объекта, рассчитывая в дальнейшем получать определенную прибыль от продажи (за счет разницы в ценах) или от сдачи в аренду. Быстрое обогащение покупка жилой или коммерческой недвижимости не гарантирует. Более того, владельцу нужно знать о многочисленных рисках, сопряженных с владением, приобретением и реализацией.

Развал Советского Союза, открытие границ, появление частного капитала привели к тому, что жители России получили возможность приобретать дома, виллы, предприятия далеко за ее пределами и не замедлили ей воспользоваться.

Обмен наличности на «небольшой» домик вдалеке от родных берегов

Но, так ли уж выгодны инвестиции в зарубежную недвижимость? Есть ли регионы более и менее привлекательные? Каков реальный процент прибыли, получаемый в год или месяц? Где можно получить ПМЖ или гражданство, скупая квартиры, а где этого не стоит делать? Попробуем разобраться в этих вопросах.

Инвестиции в зарубежную недвижимость – как средство сохранения капитала

Для жителей России заграница - один сплошной рай. Если собственную экономику сотрясают постоянные кризисы, то зарубежная воспринимается в качестве «тихой гавани», в частности, если речь идет о Европе, Аравийском полуострове, США и Канаде. Причины смещения приоритетов в сторону этих стран следующие:

стоимость жилой или коммерческой недвижимости остается стабильной вне зависимости от сезона, инфляции, правящей партии в большинстве стран. Эксперты отмечают, что рост цены квадратного метра всегда опережает темпы инфляции;
финансовые кризисы - обычное явление для мировой экономики. Разница только в том, какая страна, как из них выходит. Если в России строительный рынок уже несколько лет находится в состоянии постоянной стагнации, велики риски потерять деньги в результате преднамеренного банкротства или мошеннических действий застройщика, то в большинстве европейских стран восстановление докризисного состояния происходит значительно быстрее. Времена Великой Депрессии прошли, людям нужно где-то жить. И вероятность, что недвижимость будет куплена или взята в аренду, сохраняется на одном уровне;
для граждан России инвестирование в зарубежную недвижимость интересно еще по одной причине: стоимость и доллара, и евро по отношению к рублю неуклонно растет. Даже при сохранении цены квартиры или отеля на прежнем уровне, рублевый эквивалент будет увеличиваться, опережая инфляцию на внутреннем рынке.

Как показывают данные, предоставленные Центробанком, только за 2014 год россияне вложили в приобретение недвижимости за пределами своего государства более 484 млн. долларов США. И речь уже не идет только о покупке виллы или небольшого домика для личного пользования в период летнего отпуска. Средний, и более обеспеченные классы россиян стараются приобрести гостиничный комплекс, здание, доходный дом в качестве способа, если не получения дополнительной прибыли, то сохранения имеющегося капитала

Значительную часть собственников недвижимости, как в России, так и за ее пределами все же больше интересует преумножение имеющихся средств, получение определенного дохода. Основных способов два:

покупка с целью последующей перепродажи;
получение ренты - дохода от сдачи в аренду.

Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, заслуживающие отдельного внимания.

Получение дохода за счет покупки объектов недвижимости

Обладатель определенной суммы приобретает объект (дом, виллу, доходный дом, гостиницу и т. д.) на этапе строительства или сдачи в эксплуатацию, заключает договор покупки с застройщиком или владельцем в расчете на то, что с течением времени подорожает не только само здание, но и земля, на которой оно расположено.

Важно подчеркнуть, что ожидания инвестора могут не оправдаться по многим причинам:

изменилась конъюнктура рынка, появился новый, более популярный или престижный курорт;
период ожидания роста цен на недвижимость может быть значительным. Как показывают исследования, в среднем от покупки до последующей реализации проходит не менее 5 лет;
сложности прогнозирования ситуации на зарубежном рынке. На цену влияют и рыночные, и внерыночные факторы. Многие страны Европы на данный момент времени заняты решением вопросов с объявлением автономии или независимости отдельными областями или регионами. Ни о каком росте цен на недвижимость в такой ситуации речь не идет;
санкции и контрсанкции. Противостояние России и ряда зарубежных стран в политических вопросах привело к закрытию ряда перспективных рынков и регионов для наших соотечественников;
первоначальная цена приобретения оказалась завышенной. Собственник или риелтор воспользовался ситуацией и продал объект, не пользующийся спросом.

Возможных ситуаций очень много. До того, как принимать решение о покупке, необходимо тщательно изучить рынок, проконсультироваться не с одним, а несколькими агентами. Проверять спрос и предложение необходимо не только по российским изданиям, но и по внутренним для той страны, где планируется покупка. В целом же, вариант подходит тем, у кого есть значительная сумма оборотных средств и возможность в течение 5-ти и более лет ожидать прибыли.

В среднем, рост цен на недвижимость не превышает 3-5% в год. С учетом всех издержек, налогов, затрат на перелеты, обслуживание объекта эту сумму сложно считать заслуживающей внимания. Максимальный рост за последние годы не превышает 7%.

Если вы планируете приобрести несколько домов или вилл с целью дальнейшей перепродажи, обратите внимание на следующие варианты:

Здание или квартира покупается на стадии котлована или заливки фундамента. Как показывает опыт, разница со стоимостью полностью готового к эксплуатации объекта составляет до 20% и более. Увеличиваются и риски. Застройщик может не вовремя завершить работы, обанкротиться. Может измениться и политическая ситуация в стране, престиж региона. Да и качество выполненной работы может оказаться ниже декларируемого в договоре.

Чтобы свести риски к минимуму, придется проделать тщательную подготовительную работу, проверить репутацию застройщика, наличие сданных объектов, соответствие его документации местному законодательству;

Приобретение недвижимости, находящейся в залоге у банков или иных кредиторов. Финансовый кризис 2008-2014 годов в Греции, Испании и иных странах Европы стал причиной изъятия множества зданий у собственников в счет оплаты долгов. Если есть возможность и знание языков, то после изучения предложений от банковских структур, можно найти подходящий объект по относительно низкой стоимости.

Залоговая недвижимость всегда дешевле.

Получение дохода от сдачи недвижимости в аренду

Приобрести дом и несколько лет ждать, пока он вырастет в цене - большая роскошь. Все это время объект нужно обслуживать, поддерживать порядок, оплачивать налоги и коммунальные услуги. Результат - расходы растут, прибыль - в неясном будущем. Решить проблему отчасти поможет сдача недвижимости в аренду.

Как показывает статистика, не менее 75% всей приобретенной недвижимости куплена именно с этой целью. И большая часть россиян, пытаясь сэкономить, не желая тратить «лишнее», старается самостоятельно решать вопросы, связанные с поиском арендатора, сбором денег, уборкой, мелким и капитальным ремонтом.

По оценкам экспертов, специализированные агентства, занимающиеся подбором клиентов для сдаваемых в аренду квартир или частных домов, за свои услуги получают до 35% от прибыли. За эти деньги собственник получает:

проверку потенциального арендатора, его платежеспособности;
сбор денег с арендаторов;
оформление страховки, заключение договоров на оказание коммунальных услуг, оплату налогов и иных платежей;
проверку состояния объекта: мебели, бытовой техники, сантехники, стен, прилегающего земельного участка;
уборку территории, помещений, поддержание в надлежащем порядке бассейна, сада, клумб и т. д.

Если вы находитесь в другой стране, не знаете местного законодательства, языка и обычаев, то самостоятельно заниматься этими вопросами сложно, а порой и невозможно. Поэтому мнимая экономия на услугах профессионального управляющего оборачивается убытками. Недобросовестные арендаторы, воры и мошенники есть везде.

Важно учитывать, что для большей части европейских стран получение 3-5% от стоимости недвижимости в год в качестве арендной платы считается хорошим доходом. Окупаемость в течение 2-5 лет не рассматривается в принципе.

Риски при инвестировании в иностранную недвижимость

Не только российский рынок подвержен влиянию кризисов, постоянного изменения законодательства. И европейский, и азиатский, и американский рынки недвижимости имеют свои особенности, нюансы. Везде могут ожидать сложности и проблемы, не предвиденные обстоятельства и риски.

Среди наиболее значимых рисков можно выделить:

невнимательное отношение к дополнительным расходам: налогам, обязательным платежам, сборам. В большинстве стран действует налог на недвижимость или имущество, достигающий 40% и более. При реализации объекта придется заплатить налог на прибыль или подоходный. Так, во Франции собственник, продавший квартиру или частный дом, обязан 20% от полученной суммы уплатить в качестве налога;
экономическая ситуация в конкретной стране. Кризис 2008 года, начавшийся в США, наибольший урон принес европейским государствам: Греции, Италии, Испании. Некогда популярные курорты ощущают дефицит постояльцев. К тому же многие предпочитают снимать номера в крупных отелях, где есть все необходимое для комфортного отдыха. Для частной виллы необходимо нанимать прислугу, что влечет за собой дополнительные расходы;
политическая ситуация. Приток беженцев в Европу сделал этот регион не привлекательным для туристов. Не меньше проблем связано с усиливающимся стремлением отдельных регионов обрести независимость, в частности, в Испании. Результат: популярные города-курорты стали недоступны для иностранцев из-за акций протеста, всеобщих забастовок, ввода армейских подразделений.

Риски, связанные с удаленным проживанием от своей собственности

Собственник, находящийся в другой стране, в любой момент времени может столкнуться с невозможностью доступа к своему имуществу. Очень немногие регионы в мире могут «похвастаться» политической стабильностью, отсутствием военных конфликтов на своей территории или в ближайшем зарубежье. По независящим от инвестора обстоятельствам между государствами могут ухудшиться дипломатические отношения, вплоть до полного разрыва. Пользоваться своим домом в такой ситуации будет затруднительно.

Для значительной части стран Азии, Африки, Латинской Америки характерна внутренняя нестабильная политическая ситуация с частой сменой правительств, парламентов, руководителей. И часто новый период правления начинается с отмены постановлений и законов, принятых ранее. Не редки ситуации насильственного изъятия объектов недвижимости, необходимых «государству» или отдельной политической силе. Доказать в такой ситуации свое право собственности будет сложно или невозможно.

Риски, связанные с вложением в неликвидный объект

Нельзя полностью доверять риелтору, предлагающему тот или иной объект. Все нужно осматривать самостоятельно, предварительно тщательно изучив местную конъюнктуру и инфраструктуру. Вы можете поверить на слово, что вилла или гостиница находятся в первом ряду на побережье и выходят непосредственно на пляж. Это может оказаться действительно так, но море в этом месте непригодно для купания, или рядом расположена огромная автозаправка с постоянным шумом и гулом от машин.

От риелтора необходимо получить полные расчеты включающие данные:

о стоимости объекта, включая и строительные, и отделочные работы, сдачу объекта в эксплуатацию, подведение инженерных коммуникаций, приобретение мебели и бытовой техники;
о налогах, подлежащих оплате на всех этапах владения, в том числе, при продаже;
о предполагаемой прибыли с учетом сезонности спроса, расходах на содержание и обслуживание.

Только располагая всеми необходимыми данными, изучив репутацию застройщика или продавца, местные законы и требования, можно принимать решение о покупке объекта недвижимости. Важно помнить, что приобретение здания не равноценно походу в супермаркет за продуктами. Опротестовать сделку, доказать наличие мошеннических действий со стороны застройщика сложно, а порой и невозможно.

Преимущества инвестирования в недвижимость на Маврикии

Среди всех стран, активно привлекающих зарубежных инвесторов, особенно выделяется Маврикий - небольшой остров в Индийском океане к востоку от Мадагаскара. У него нет сухопутной границы ни с одной другой страной, не идут войны в 100 километрах от столицы. Климат мягкий, зима отсутствует, туристов можно принимать круглогодично. Страна активно стремится к сотрудничеству и способствует реализации на рынке объектов, удовлетворяющих самым строгим требованиям.

На этом преимущества инвестирования в недвижимость на Маврикии не заканчиваются. Для потенциального инвестора важны следующие:

Возможность приобретения недвижимости иностранными гражданами в собственность (freehold), что выгодно отличает Маврикий от большинства других островных государств и тропических курортов, где это сделать невозможно (как например, на Мальдивах, Сейшелах и т.д.);

Приобретение объектов на сумму от 500 тыс. долларов в автоматическом режиме дает возможность получить ВНЖ на острове не только самому инвестору, но и его близким родственникам (супругу и детям, не достигших 18-ти лет).

Нерезидент до получения ВНЖ имеет право заключать договора на приобретение любой недвижимости только с компаниями-застройщиками. Но в этом есть очень большие преимущества:

До сдачи в эксплуатацию специальная комиссия проверяет качество выполнения всех этапов: от приобретения стройматериалов до монтажа лампочек и плинтусов. Инвестор получает объект, полностью готовый к эксплуатации. Не приходится самостоятельно решать вопросы, связанные с заделкой трещин, окрашиванием стен или перепланировкой.

Более того, если в течение 10 лет с момента передачи объекта собственнику будут выявлены дефекты, недоделки, брак, застройщик обязан их устранить за свой счет. В России об этом приходится только мечтать;

Инвестор получает не только непосредственно здание, но, в случае приобретения жилой недвижимости по схеме IRS (Integrated Resort Scheme), то и всю необходимую инфраструктуру, включая зоны отдыха, поля для гольфа, пляжи, рестораны, автопарковки и причалы для яхт. И все это обязан обеспечить продавец.

Вы получаете необходимый комплект удобств для комфортного проживания.

Если нет возможности единовременно вложить 500 тыс. долларов и более в экономику Маврикия, можно ограничиться покупкой небольшого дома или виллы по программе Real Estate Scheme. Льгот с получением вида на жительство этот вариант не дает, но как только сумма инвестиций достигнет 500 тыс. долларов, ее собственник получает ВНЖ на острове.

В 2017 году правительство острова внесло коррективы в законодательную базу, касающуюся покупки недвижимости гражданами других государств. С этого момента иностранец имеет право приобрести виллу в рамках специального проекта PDS, или Property Development Scheme, предполагающего приоритетное развитие территории.

Задача PDS - вывод с рынка девелоперов, застройщиков, не соответствующих требованиям законодательства, замеченных в мошеннических действиях. Лицензии на ведение строительных работ подписываются только премьер-министром лично.

С этого момента на Маврикии не делается различий между собственниками дорогой недвижимости и владельцами небольших апартаментов или домов. При оформлении договора купли-продажи любого объекта собственник оплачивает только 5% от стоимости объекта в качестве регистрационного взноса. Важно: объекты, купленные по схемам IRS или RES под действие стандарта PDS не попадают.

Ранее собственник, использующий схему IRS, платил в бюджет 70 тыс. долларов США. Применение схемы RES предполагало оплату взноса в размере 25 тыс. долларов США.

Важно понимать, что на острове только в 2005 году было разрешено продавать недвижимость и землю иностранцам. Рынок еще не переполнен и не перегрет. Еще идет стадия освоения нового региона, и есть возможность за относительно небольшую сумму денег получить место в «раю» на земле. На Маврикии отсутствует тяжелая промышленность, нет гигантских свалок и соседей, испытывающих тяжелое вооружение. Здесь все создано только для безмятежного отдыха и созерцания мира.

В какие страны не стоит инвестировать в 2018 году

Если у вас есть определенный капитал и вы твердо решили потратить его на покупку недвижимости за границей, прочитайте несколько рекомендаций о том, где точно не стоит читать объявления о продаже того или иного объекта:

Берлин, Германия

Здесь не принято и не модно иметь свое жилье. Практически все живут в арендованном. В качестве плюса многие называют немецкую педантичность и компетентность управляющих компаний. И многие полагают, что этого достаточно для инвестирования в недвижимость именно здесь, в географическом и политическом центре Европы.

Но необходимо учитывать следующее. Берлин относительно недавно стал частью ФРГ. Здесь идет выравнивание рынка с более дорогими Мюнхеном или Франкфуртом-на-Майне. Как только выравнивание ставок произойдет, можно ожидать спад деловой активности. И инвесторы получат не активный рост строительного рынка, а привычную стагнацию.

Важно учитывать и то, что в Германии очень высоки расходы на коммунальные услуги, обслуживание зданий и сооружений, комиссионные посредникам и риелторам (до 10% от стоимости);

Дубай, ОАЭ

Здесь основной риск - политическая нестабильность региона. Страны арабского востока постоянно конфликтуют между собой, например, Иран и Саудовская Аравия. Да и с внешним миром отношения сложно назвать благоприятными из-за подозрений в финансировании терроризма.

Для туристов важно и то, что даже приезжие обязаны придерживаться здесь законов ислама, что значительно ограничивает возможности для отдыха, предоставляемые, например, в Турции или Египте. Для жителей России не меньшее значение имеет и удаленность страны. Самолеты летают только из столицы. На то, чтобы просто добраться до своего дома, может уйти не один день.

Катар и Кувейт, постоянно страдающие от всех войн и переделов собственности в регионе, любыми способами стараются составить конкуренцию более развитым Дубаю и ОАЭ. В Катаре в 2022 году будет проходить ЧМ по футболу. Можно ожидать, что туристы проявят вполне естественный интерес к этому государству и сменят свои приоритеты в выборе места для отдыха;

Юго-Восточная Азия (Вьетнам, Тайланд)

Зарубежные инвесторы здесь не имеют никаких привилегий при получении визы, ПМЖ или гражданства. Рынок переполнен, туристов много, но еще больше предложений.

Влияет и удаленность региона от значительной части традиционных туристических маршрутов, и удорожание туров после девальвации рубля, и близость к Северной Корее с ее амбициями на получение и использование ядерного оружия;

Европа (Испания, Каталония, Кипр и т. д.)

Инвестор попадает в непосредственную зависимость от интереса туристов к данному региону. При этом желания и приоритеты массы отдыхающих очень непоследовательны и непредсказуемы. Не меньшее значение имеет и ситуация в Европе, разногласия между членами ЕС в вопросах миграции, возможный отказ от Шенгенской визы и зоны, введение квот на размещение беженцев из Африки и Азии.

Усиливаются и тенденции на отделение ряда регионов от метрополии, что не добавляет политической стабильности. Туристы оказываются отрезанными от традиционно привлекательных городов (Барселона). Если же говорить о Средиземноморском побережье, то стоимость недвижимости здесь такова, что об окупаемости можно только мечтать. К тому же территории, привлекательные для инвестиций, давно поделены, принадлежат поколениям княжеских фамилий и родовитых семей. Случайному покупателю предложат то, что десятилетиями не вызывает интереса у местного населения.

Итоги, выводы

Инвестирование в зарубежную недвижимость - не способ получения прибыли здесь и сейчас. Проект окупится не ранее чем через годы и десятилетия. Если же есть свободный миллион долларов и очень хочется купить «домик» на берегу моря, учитывайте следующее:

политическую ситуацию в стране и регионе, наличие добрососедских отношений с Россией, отсутствие разногласий в краткосрочной и долгосрочной перспективах. Будет очень неприятно, если в угоду каким-либо политическим амбициям руководство страны размещения запретит въезд россиянам на свою территорию, всем или выборочно;
явные и скрытые налоги, сборы, комиссии. К поиску объекта необходимо привлекать местного юриста или риелтора, но с предварительной проверкой его репутации. Если объект ранее сдавался в аренду, попробуйте выяснить, почему продается, какая прибыль или убыток получена прежним владельцем и по какой причине;
не подписывайте договора купли-продажи, пока лично не увидите отель, виллу или свой будущий дом. Не довольствуйтесь фотографиями и уверениями, что все хорошо, что «год назад» это было самое престижное место отдыха на всем побережье;
выбирайте тот дом, в котором бы вы хотели жить самостоятельно. Учитывайте наличие инфраструктурных объектов, и не только развлекательных. Если вокруг только рестораны и поля для гольфа, но нет ни одного магазина или медицинского учреждения, если до ближайшего населенного пункта - более часа на автомобиле, откажитесь от покупки. Уединение приятно первые несколько дней. Потом придется решать элементарные бытовые вопросы, что не всегда легко.

Выбирайте тщательно, взвешивая все «за» и «против». Инвестируйте с умом. И тогда вы не только будете наслаждаться отдыхом на лучших побережьях мира, но и получите ощутимую прибыль от своей собственности.